Der Bundesfinanzhof hat sich in drei Urteilen mit der Frage befasst, ob auch Immobilien, die in der Wohnform des so genannten „betreuten Wohnens für Senioren“, als Pflegezimmer oder als Pflegeheim genutzt werden, im Sinne von § 7 Absatz 5 des Einkommensteuergesetzes „Wohnzwecken dienen“, so dass für sie ein erhöhter Abschreibungssatz in Anspruch genommen werden kann. Die Finanzverwaltung hatte dies in allen Fällen verneint, weil die Wohnnutzung von den daneben erbrachten Betreuungs- oder Pflegeleistungen überlagert werde und das Wohnen daher von nur untergeordneter Bedeutung sei.

Der Bundesfinanzhof ist der Auffassung der Finanzverwaltung nicht gefolgt. Nach dem Zweck des § 7 Absatz 5 Einkommensteuergesetz, das Angebot von Mietwohnungen auf dem Wohnungsmarkt zu verstärken, sei es unerheblich, ob und in welchem Umfang der Bewohner in dem als förderungswürdig eingestuften Objekt neben dem Wohnen noch weitere Betreuungs- oder Pflegeleistungen in Anspruch nehme, und zwar nicht nur in dem Fall, dass solche Leistungen erst im Zuge sich verändernder Lebensbedürfnisse im bisherigen Wohnumfeld in Anspruch genommen würden, sondern auch im Falle des Umzugs in eine Einrichtung für „betreutes Wohnen“ oder eine Pflegeeinrichtung.

Gleichzeitig hat der Bundesfinanzhof die Anforderungen an Räume, die Wohnzwecken dienen, präzisiert: Erforderlich ist, dass die Räume eine eigenständige Haushaltsführung zulassen und der Bewohner über sie die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft hat. Ferner müssen mindestens eine Heizung, eine Kochgelegenheit, ein Bad und eine Toilette vorhanden sein.

Dementsprechend hat der Bundesfinanzhof im Urteil mit dem Aktenzeichen IX R 9/03 entschieden, dass eine Eigentumswohnung, die in der Wohnform des „betreuten Wohnens“ genutzt wird, regelmäßig Wohnzwecken dient. Im Urteilsfall hatten die Kläger eine solche Eigentumswohnung an eine Betreibergesellschaft vermietet, die die Wohnung an die Endnutzer untervermietete.

Nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen IX R 2/00 diente hingegen ein an eine Betreibergesellschaft vermietetes Pflegeheim nicht Wohnzwecken, weil den Heimbewohnern nach dem Heimvertrag kein Anspruch auf ein bestimmtes Zimmer zustand, sondern der Heimbetreiber sich die Verlegung der Heimbewohner vorbehalten hatte. In diesem Fall fehlt die erforderliche Sachherrschaft der Heimbewohner über ihre Unterkunft.

Dem dritten Urteil lag die Problematik zu Grunde, dass ein an einen Heimbetreiber vermietetes möbliertes Pflegedoppelzimmer nicht Wohnzwecken diente, weil die erforderliche Kochgelegenheit fehlte und auch in diesem Fall die Heimbewohner keine Sachherrschaft über das Zimmer hatten .

Weiterführende Links:

[BFH-Urteile vom 30.9.2003, Az. IX R 9/03]
[BFH-Urteile vom 30.9.2003, Az. IX R 2/00]
[BFH-Urteile vom 30.9.2003, Az. IX R 7/03]
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[Pressemitteilung des BFH vom 30.09.2003]

Solange der Steuerpflichtige seine Absicht, Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgibt, können Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einer leer stehenden Wohnung entstehen, Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sein. Vorausgesetzt wird, dass die Wohnung bisher auf Dauer vermietet war. So eine aktuelle Entscheidung des Bundesfinanzhofs. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Eigentumswohnung stand nach jahrelanger Vermietung ab März 1995 leer. Der Eigentümer bemühte sich durch Zeitungsannoncen um Vermietung oder auch um Verkauf des Objektes und machte die Aufwendungen als Werbungskosten in der Einkommensteuererklärung 1996 geltend.

Der Werbungskostenüberschuss wurde vom zuständigen Finanzamt abgelehnt mit der Begründung, durch die gleichzeitige Verkaufsabsicht fehle es an der erforderlichen Einkünfteerzielungsabsicht im Sinne des § 2 Einkommensteuergesetzes. Dieser Auffassung widerspricht der Bundesfinanzhof. Nach seiner Meinung sind Aufwendungen, die nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung entstehen, solange als Werbungskosten abziehbar, wie die Einkünfteerzielungsabsicht nicht endgültig aufgegeben wird. Bemüht sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig auch um die Vermietung, ist von einer endgültigen Aufgabeabsicht nicht auszugehen (BFH-Urteil vom 9.7.2003, Az. IX R 102/00).

Weiterführende Links:

[BFH-Urteil vom 9.7.2003, Az. IX R 102/00]

Das Bundesfinanzministerium hat einen neuen Bauherren-Erlass veröffentlicht, der den umfangreichen vierten Bauherren-Erlass aus dem Jahr 1990 aktualisiert. Dabei widmet sich ein ganz neuer Teil des Erlasses der Behandlung von Fonds. Geschlossene Fonds sind danach als Erwerber des Investitionsobjektes und nicht als Bauherr anzusehen, wenn der Initiator der Gesellschaft ein einheitliches Vertragswerk vorgibt und die Gesellschaft keine Möglichkeit besitzt, hierauf Einfluss zu nehmen. Daraus folgt, dass Nebenkosten der Investitionsphase sowie die Investitionskosten selbst zu aktivieren sind. Bisher konnten solche Kosten als sofort abzugsfähige Werbungskosten berücksichtigt werden. Die daraus resultierenden hohen Anfangsverluste machten geschlossene Fonds in der Vergangenheit zu steuerlich attraktiven Anlagemodellen. Dies wird sich mit Wirkung des neuen Erlasses grundlegend ändern.

Der neue Bauherrenerlass ist auf alle noch nicht bestandskräftigen Fälle anzuwenden. Auf Fonds/Fondsanteile, deren Außenvertrieb vor dem 1.9.2002 begonnen hat und denen der Anleger noch vor dem 1.1.2004 beitritt, wird der Erlass nicht angewandt.

Zu den Verschärfungen des neuen Erlasses gehört auch, dass ein Damnum (Vorauszahlung auf die Hypothekenzahlungen) bei einer Zinsfestschreibung von mindestens 5 Jahren nur noch in Höhe von 5 Prozent abziehbar ist (früher 10 Prozent).

Kosten der technischen Baubetreuung (Bauaufsicht, Bauabnahme, Beschaffung der Baugenehmigung und Ähnliches) sowie Kosten der Vorbereitung und des Abschlusses der mit der technischen Abwicklung des Bauobjektes zusammenhängenden Verträge werden nunmehr ausdrücklich dem Herstellungsbereich zugeordnet. Damit stellen diese Aufwendungen keine abzugsfähigen Werbungskosten, sondern lediglich abschreibungsfähige Herstellungskosten dar.

Diese Regelungen gelten für Darlehensverträge und Baubetreuungsverträge, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen werden (BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Az. IV C 3 – S 2253a – 48/03).

Weiterführende Links:

[BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Az. IV C 3 – S 2253a – 48/03]

Vermieter, die trotz verbilligter Überlassung der Wohnung weiterhin ihre gesamten Werbungskosten aus diesem Mietverhältnis steuerlich geltend machen möchten, sollten beachten, dass zukünftig der Mietzins nicht weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen sollte. Nur dann ist der volle Kostenabzug gesichert. Bei Mieten von weniger als 75 Prozent prüft das Finanzamt hingegen die Einkünfteerzielungsabsicht. Das heißt, es wird geprüft, ob der Vermieter über einen Zeitraum von 30 Jahren einen Totalüberschuss erzielen kann.

Mit dieser Regelung reagiert das Bundesfinanzministerium auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 5.11.2002. In diesem Urteil hatte der Bundesfinanzhof eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auch für Mieten von mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete vorgenommen, da die Überschussprognose ein negatives Ergebnis vorwies.

Bei einer langfristigen Vermietung ist grundsätzlich nur dann von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn der Mietzins mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete zwischen 50 und 75 Prozent, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu prüfen. Sollte diese Prognose zu einem positiven Ergebnis führen, sind die mit der verbilligten Vermietung anfallenden Werbungskosten voll abziehbar. Ist das Ergebnis indes negativ, ist eine Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Nur die auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind dann abziehbar. Die Grundsätze des Urteils sind ab dem Veranlagungszeitraum 2004 anzuwenden (BMF-Schreiben vom 29.7.2003, Az. IV C 3 – S 2253 – 73/03).

Hinweis: Eine Mieterhöhung sollte im Hinblick auf die geänderte Rechtsauffassung im Rahmen des mietrechtlich Zulässigen bleiben, d.h., es sollte nicht auf einen Schlag von 50 auf 75 Prozent erhöht werden. Andernfalls droht die Nichtanerkennung des gesamten Mietverhältnisses.